Rendite mit Gewerbeimmobilien, aber wie?

Falk Raudies / Bild: FCR Immobilien AG

Die jüngsten Signale vom Immobilienmarkt sind eindeutig. Während die Preise bei Wohnungen weiter nach oben zeigen, hat sich das Bild bei den Gewerbeimmobilien gewandelt. Schon vor der Corona-Pandemie war der Markt in eine Beruhigungsphase eingetreten. Zuletzt haben sich dann durch die Corona-Pandemie die Effekte verstärkt und die Preise zeigten in den vergangenen Monaten schon Richtung Süden. Für Anleger stellt sich damit die Frage, wie sie sich jetzt positionieren sollten. Neben der Lage eines Objektes dürfte dabei weiter vor allem die Nutzungsart entscheidend sein.

 

Gerade bei Büroimmobilien stellt sich die Frage, wie der Flächenbedarf in Zukunft aussehen wird. Die verstärkte Arbeit vom Homeoffice hat gezeigt, dass zentrale Büros in vielen Bereichen nicht mehr das Maß aller Dinge sind. Hybrides Arbeiten von zuhause oder mit den Kollegen vor Ort scheint das neue Normal in der Büroarbeitswelt zu werden. Auf der anderen Seite wird der Flächenbedarf pro Arbeitsplatz durch neue Nutzungskonzepte auf Basis einer „distanzierten“ Arbeitsatmosphäre steigen. Wie sich diese beiden Effekte letztendlich auswirken, ist noch nicht abschließend einzuschätzen. Wir gehen davon aus, dass der Flächenbedarf eher etwas rückläufig sein wird. Das lange propagierte Großraumbüro könnte zu den Verlierern gehören. Variable Modelle ohne festen Arbeitsplatz in geschützter Distanz zueinander zu den Gewinnern. Die richtige Selektion bleibt bei der Investmententscheidung also Trumpf.

Dies gilt noch stärker bei Hotelimmobilien, die durch den monatelangen Lockdown besonders gelitten haben. Doch auch hier ist das Bild heterogen und stark von der Nutzung abhängig: Mit den Öffnungen nach der Corona-Pandemie dürften die Buchungszahlen in beliebten Ferienregionen wieder deutlich anziehen. Anders sieht es bei der Hotellerie aus, die stark auf Messebesucher und Geschäftsreisende fokussiert war. Ob der Vertrieb wieder so mobil wie vor Corona wird, ist fraglich. Zoom und Co. waren nicht nur ein Schutz vor Ansteckung, sondern auch ein starker Kostensenker für teure und aufwendige Geschäftsreisen.

 

Ein anderes Bild zeichnet sich bei Logistikimmobilien ab. Waren Sie schon vor der Pandemie auf Wachstumskurs, hat sich der Trend nun durch das veränderte Einkaufsverhalten verstärkt. Wir gehen hier nicht von einem Einbruch aus.

Dies kann als grundsätzliche Tendenz am Immobilienmarkt festgehalten werden. Veränderungen haben sich beschleunigt, gewohntes Nutzungsverhalten hat sich geändert. Ein Bereich aber hat sich in diesem Umfeld recht stabil gezeigt: die Nahversorgung. Ob Lebensmittelmärkte, aber auch kleine Nahversorger und Drogerien, sie sind im Großen und Ganzen gut durch die Krise gekommen. Das macht bestimmte Gewerbeimmobilien durch ihre spezifische Nutzung auch für Anleger interessant.
Dabei ist die Bedeutung der Lage hier häufig anders zu sehen. Gerade in ländlichen Regionen übernehmen die Märkte oftmals eine wichtige Rolle bei der Versorgung und alternative Einkaufsmöglichkeiten sind in der Region meist nur begrenzt vorhanden. Aus diesem Blickwinkel bedeutet Lage nicht ein A-Standort, sondern ein etablierter Nahversorgungsstandort.

Wer hier den richtigen Zugang hat, kann nach einer gründlichen Standortanalyse noch interessante Renditen erwirtschaften. Dabei hat auch das Internet in diesem Bereich bisher nur wenige Spuren hinterlassen. Während die Verbraucher Elektronik oder Mode gerne auch Online kaufen, sieht das bei Lebensmitteln doch noch anders aus. Frische, aber auch das Produkt selbst auswählen zu können, zählt. Und nach den ganzen Online-Buchungen und sonstigen Einschränkungen hat der Nahversorger auch eine soziale Funktion übernommen. Hier findet noch der Nachbarschaftsplausch statt. Damit scheinen die Lebensmittelmärkte auch in Zukunft eine stabile Versorgungsfunktion zu haben.