Immobilien – Erfolgreiches Hedging durch Indexmieten

Falk Raudies / Bild: FCR Immobilien AG

Das wirtschaftliche Umfeld am Immobilienmarkt hat in den vergangenen Quartalen gedreht. Deutlich gestiegene Zinsen in Kombination mit wesentlich höheren Inflationsraten, dazu eine Wirtschaft, die von Lieferkettenproblemen, hohen Energiekosten und schlechter Stimmung geprägt ist, lassen Investoren vorsichtiger agieren. Umso wichtiger ist es jetzt, am Immobilienmarkt durch die Auswahl der richtigen Segmente, kombiniert mit entsprechenden Verträgen, für ein gutes Chancen-/ Risikoprofil zu sorgen. Dies gilt auch bei der Auswahl der Immobilienaktien.

Immobilieninvestoren sollten vor allem zwei Bereiche im Blick haben. Zum einen, einen möglichen Wertverlust der Immobilien zu vermeiden und zum anderen, Mieteinnahmen trotz sinkender Wirtschaftsleistung möglichst auch real zu erhalten. Ein wichtiger Baustein hierbei sind Indexmieten, wie sie im gewerblichen Bereich weit verbreitet sind. Durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag wird die monatliche Miete regelmäßig automatisch an die Inflation angepasst. Hierbei gibt es verschiedene Varianten, wie z. B. eine hundertprozentige Anpassung, die jährlich erfolgt, aber auch unterschiedliche Anpassungen an die Inflation. Zudem sind Schwellen möglich, bei denen die Anpassung erst nach deren Überschreitung erfolgt, was in der Vergangenheit oft mehrere Jahre gedauert hat. Zum Beispiel tritt erst dann eine automatische Mietanpassung ein, wenn die Lebenshaltungskosten um mehr als 10 Prozent zugenommen haben.

Die automatisch steigenden Mieteinnahmen haben dabei zwei Effekte. Durch die höheren Mieteinnahmen aus dem Objekt können höhere Bewirtschaftungskosten gedeckt, aber auch höhere Zinsen bezahlt werden. Ein Rechenbeispiel: Bei einem Objekt, das jährliche Mieteinnahmen von 50.000 Euro generiert, führt eine Mietsteigerung um 10 Prozent zu höheren jährlichen Mehreinnahmen von 5.000 Euro. Hiermit lassen sich bei einer Finanzierung von über 500.000 Euro bereits 1 Prozent höhere Zinsen auffangen. Des Weiteren ergibt sich durch die automatische Mieterhöhung auch ein Bewertungspuffer. Um bei dem Beispiel zu bleiben: Wurden vergleichbare Objekte bisher mit dem 16fachen der Nettokaltmieten gehandelt, so kann bei einer Mieterhöhung um 10 Prozent der Bewertungsfaktor auf etwas über 14,5 fallen, ohne dass das Objekt im Wert sinkt.

Doch diese Rechnung geht natürlich nur auf, wenn der Mieter die Zahlungen auch leisten kann und die Mieten auch marktüblich bleiben. Dies erscheint bei Gewerbe-Mietern umso wahrscheinlicher, je mehr diese auch selber über ein weitgehend konjunkturresilientes Geschäftsmodell verfügen. Als besonders robust erscheint hierbei der Lebensmitteleinzelhandel. Da die Objekte in der Regel eine wichtige Nahversorgungsfunktion ausüben und die Grundbedürfnisse abdecken, sind sie von konjunkturellen Schwankungen in der Regel weniger betroffen. Festzustellen ist zwar oft eine Verschiebung der Nachfrage innerhalb des Segments, also z. B. von Markenware zu kostengünstigeren Alternativen, aber konsumiert werden muss weiter. Hinzu kommt, dass die Konkurrenz des Online-Handels bei Lebensmitteln in Deutschland bisher wenig ausgeprägt ist.

Mit einer solchen Ausrichtung kann der Immobilieninvestor auch dem aktuellen Umfeld trotzen. Nicht zuletzt aufgrund der gestiegenen Inflation steigen die Zinsen, was die Finanzierungskosten für Immobilieninvestoren merklich erhöht. Durch die Indexmieten können steigende Kosten teilweise aufgefangen werden, zudem entsteht hierdurch ein Bewertungspuffer. Kommt es durch die gestiegenen Zinsen zu einer wirtschaftlichen Rezession, so hat diese nur geringe Auswirkungen auf die Lebensmittelmärkte als Mieter. Im Zuge der Rezession sollte die Inflation wieder zurückkommen und damit ergeben sich dann auch wieder Zinssenkungsspielräume, um die Wirtschaft zu beleben. Damit sinkt zwar der positive Effekt durch die Indexmieten, je nach Finanzierungsstruktur können sich aber Einsparungen bei den Finanzierungskosten ergeben.

 

Indexmieten in Kombination mit dem richtigen Mietermix und einer je nach Risikoeinstellung gewählten Finanzierungsstruktur bieten somit das Potenzial, von jeder wirtschaftlichen Entwicklungsphase profitieren zu können. Da zudem beim Lebensmitteleinzelhandel, je nach Standort und Marktzugang des Investors, überdurchschnittliche Mietrenditen möglich sind, ergibt sich für die Anleger ein sehr attraktives Chancen-/ Risikoprofil.