Der Immobilienmarkt im Lichte von Corona

Dr. Sebastian Schnejdar, BayernLB
Dr. Sebastian Schnejdar / Bild: BayernLB/AndreasFuchs
Die Corona-Krise hat die deutsche Wirtschaft weiter fest im Griff. Auch wenn sich das Infektionsgeschehen in Deutschland zuletzt stabilisierte und die eingeführten Maßnahmen schrittweise zurückgenommen werden, ist dennoch ein beispielloser wirtschaftlicher Einbruch unvermeidbar. Laut Juni-Prognose von BayernLB Research wird die Wirtschaftsleistung in Deutschland im Jahr 2020 um 5,4 Prozent zurückgehen. Auch der deutsche Immobilienmarkt kann sich den massiven negativen Folgen der Krise nicht entziehen. Dennoch gibt es einige Faktoren, die den Immobilienmarkt stützen. So bleiben Immobilien aufgrund des nun auf Jahre zementierten Niedrigzinsniveaus und den damit verbundenen fehlenden Anlagealternativen weiter im Fokus der Investoren. Gerade der deutsche Immobilienmarkt profitiert zudem vom „Safe Haven“-Status Deutschlands. Da die Immobilienbranche zudem als zinssensitivste Wirtschaftsbranche gilt, treibt das historische Niedrigzinsniveau die fundamentalen Immobilienpreise. Während Immobilien damit grundsätzlich attraktiv bleiben, wird es durch Corona dennoch zur Differenzierung der Immobilienpreise innerhalb der einzelnen Assetklassen kommen. Dies zeigt sich auch am Deutsche Hypo-Immobilienklima, welches zu Beginn der Krise im April einen starken Stimmungseinbruch in allen Assetklassen verzeichnete und in der Folge bis Juni  zu einer deutlich differenzierten Lageeinschätzung zwischen den einzelnen Segmenten kommt.

Deutsche Hypo-Immobilienklima zeigt ein differenziertes Stimmungsbild

Büro - Uneinheitliche Entwicklung in Deutschland und den Metropolen

Bei Büroimmobilien wirkt das sehr knappe Angebot an Büroflächen in den Metropolen der erwarteten geringeren Nachfrage entgegen und stabilisiert die Preise. Die staatlichen Maßnahmen sollten eine hohe Arbeitslosigkeit und eine Insolvenzwelle größerer Unternehmen verhindern. Auch das mobile Arbeiten etabliert sich mehr als Ergänzung für Mitarbeiter denn als tatsächlicher Ersatz der Büroarbeitsplätze. Dennoch bleibt unter dem Strich für 2020 ein leichter Rückgang der deutschlandweiten Büroimmobilienpreise. Ausgenommen von den Preisrückgängen sind Büroflächen in den Top-7 Städten. Hier zeichnen längerfristige Megatrends für die positivere Einschätzung verantwortlich. So wird die Bürobeschäftigung besonders in den Metropolen, durch den Ausbau des Dienstleistungssektors und die höhere Nachfrage aus den Zukunftsbranchen IT und Beratung sowie dem Produzierendem Gewerbe (Industrie 4.0) weiter ansteigen. Auch die Schaffung einer attraktiven - oftmals zentral gelegenen - Büroumgebung wird ein wichtiger Faktor für die Gewinnung von Fachkräften bleiben. Zudem ist der Megatrend zur Urbanisierung intakt.

Wohnen beweist seine Krisenfestigkeit

Im Jahr 2019 konnte mit 293.000 fertiggestellten Wohnungen die nachgefragte Anzahl, welche bis Corona noch bei mindestens 350.000 Wohnungen pro Jahr lag, erneut nicht errichtet werden. Damit vergrößert sich der seit Jahren vorherrschende Nachfrageüberhang. Auch mittelfristig ist aufgrund struktureller Gegebenheiten wie dem Mangel an Bauland, den Personalengpässen in Bau- und Planungsämtern und der Vollauslastung der Kapazitäten im Bau nicht mit höheren Fertigstellungen zu rechnen. Damit bleiben Wohnimmobilien - besonders in den Top-7 Städten - weiter knapp und grundsätzlich teuer.

Der Bau kann den Bedarf an Wohnraum weiterhin nicht abdecken

Dennoch ist für 2020 durch steigende Arbeitslosenzahlen und die Millionen Kurzarbeiter in Folge des wirtschaftlichen Einbruchs mit einem Rückgang der Nachfrage und einem temporären deutschlandweiten Preisabschlag bei Wohnimmobilien von 3,5 Prozent - 5 Prozent auszugehen. An dem langfristigen Trend zu steigenden Preisen in den Top-7 Städten ändert die Corona-Krise dagegen nichts. Die bisherigen geringen Auswirkungen der Krise auf das Wohnsegment stärken zudem das Vertrauen der Investoren in diese Anlageklasse.

Logistikimmobilien zunehmend im Fokus institutioneller Investoren

Die hohe Nachfrage der Investoren nach Logistikimmobilien wird sich durch die Erfahrungen der Krise noch verstärken. Der Nachfragerückgang an Logistikflächen aus der Industrie konnte zum Teil durch den rasant wachsenden Onlinehandel kompensiert werden. Zudem bleiben Logistikflächen äußerst knapp. Mittelfristig wird die erwartete verstärkte Regionalisierung der Produktion mit einer verstärkten Lagerhaltung in Deutschland einhergehen und damit eine zusätzliche Nachfrage nach Lagerflächen zur Folge haben.

Der stationäre Einzelhandel leidet besonders unter Corona

Während einzig der Lebensmittelhandel seine Stellung in der Krise festigen konnte, bleibt der stationäre Nicht-Lebensmittel-Einzelhandel auch mittelfristig unter Druck. Der Strukturwandel weg vom stationären hin zum Onlinehandel wird durch die Corona-Krise noch beschleunigt. Zudem haben die Passantenfrequenzen in den deutschen Innenstädten - trotz weitreichenden Lockerungen - weiterhin nicht das Vorjahresniveau erreicht. Auch das negative Konsumklima belastet den Handel. Deutliche Umsatzrückgänge bis hin zu Geschäftsaufgaben in Verbindung mit höheren Leerständen und sinkenden Mieten in den deutschen Innenstädten werden die Folge sein.

Hotel - Vertrauen der Investoren nachhaltig gestört

Die Hotelbranche ist besonders von Corona betroffen. Während touristische Übernachtungen mittlerweile deutschlandweit wieder möglich sind, belasten die Branche dennoch die höheren Betriebskosten durch die Umsetzung der geforderten Hygienemaßnahmen und die damit verbundenen Belegungshöchstgrenzen. Auch mit moderaten Umsätzen bleiben die deutschen Hotelbetreiber vielfach in ihrer Existenz bedroht und sind auf staatliche Hilfen wie Kurzarbeit und KfW-Hilfskredite angewiesen. In Folge von Unternehmensinsolvenzen dürfte es zukünftig zu einer weiteren Konzentration hin zu großen und etablierten Hotelbetreibern kommen. Sinkende Pachtzahlungen und die Erfahrungen der Krise, wie fragil Hotelmärkte sein können, führen wohl zu einer stärker nachlassenden Nachfrage von Investoren und damit zu geringeren Preisen bei Hotelimmobilien.
Dr. Sebastian Schnejdar ist Immobilienökonom bei der BayernLB