Nach einem schwierigen Immobilienjahr hellen sich die Aussichten wieder auf

Michael Gobitschek, SKAGEN
Michael Gobitschek / Bild: SKAGEN
  • Restriktive Notenbanken belasten die Immobilienmärkte auch im vierten Quartal
  • Der Markt dürfte die Aussichten für börsennotierte Immobilien zu negativ einschätzen
  • Aktuelles Marktumfeld bietet günstige Einstiegsgelegenheiten
Der Jahresschlussverkauf an den Immobilienmärkten im Dezember wurde durch die restriktiven Zentralbanken angeheizt, die die Anleiherenditen weiter in die Höhe trieben, was sich typischerweise negativ auf Immobilien auswirkt. Mit dem Ukrainekrieg, der anhaltend hohen Inflation, steigenden Zinssätzen und der Aussicht auf eine Rezession in vielen fortgeschrittenen Volkswirtschaften war 2022 ein schwieriges Jahr. Die US-Notenbank und andere Zentralbanken führten einige der aggressivsten Zinserhöhungszyklen aller Zeiten durch, um die Inflation zu bekämpfen. Betrachtet man die im vierten Quartal gemeldeten US-Inflationszahlen, so scheinen sie ihre beabsichtigte Wirkung erzielt zu haben. Die Straffung der Politik auf der einen Seite und die Verlangsamung des Wachstums auf der anderen brachten die Anleger in ein Dilemma und trieben die Volatilität im Quartalsverlauf weiter in die Höhe.
 
Im Laufe des Jahres preisten die Märkte einen sehr negativen Ausblick für börsennotierte Immobilien ein. Das Portfoliomanagement des SKAGEN m2 ist der Ansicht, dass dieser Ausblick zu negativ ist und das Umfeld für börsennotierte Immobilien günstiger ist. Der Inflationsdruck dürfte in den nächsten Monaten weiter nachlassen, da die rezessiven Tendenzen auf die Realwirtschaft treffen werden. Dadurch dürfte die Geldpolitik vorhersehbarer werden, was die Marktsorgen zum Teil beruhigen sollte. Trotz höherer Finanzierungskosten und eines voraussichtlich langsameren Wachstums befindet sich der börsennotierte Immobilienmarkt in dieser wirtschaftlichen Schwächephase in einer Position relativer Stärke, die durch ein knappes Angebot und einen gesunden Cashflow gestützt wird.
 
Weltweit schlossen die wichtigsten Immobilienmärkte das Jahr in den roten Zahlen ab, insbesondere in Skandinavien, wo sie durchschnittlich fast die Hälfte des Börsenwertes einbüßten. Regional betrachtet schnitt Asien am besten ab und verzeichnete im Jahresverlauf einen nur leichten Rückgang. Das Jahr 2022 unterstreicht die Bedeutung der Diversifizierung sowohl in Bezug auf die geografische Lage als auch auf die Teilsegmente. Der SKAGEN m2 hat sich im Laufe des Jahres gut gehalten, dank seinen Beteiligungen außerhalb Europas, aber auch seiner Konzentration auf widerstandsfähige und defensive Segmente und Unternehmen.

Positive Beiträge und Störfaktoren: Catena liefert positiven Performancebeitrag

Den größten Beitrag zur Wertentwicklung des Fonds im vierten Quartal lieferte der schwedische Logistikbetreiber Catena, der seine Verluste nach den lang erwarteten positiven Marktbewegungen auf dem schwedischen Immobilienmarkt, aber auch dank eines soliden Geschäftsberichts wieder wettmachen konnte. Catena erhöhte im Laufe des Quartals sein Eigenkapital und nutzte dabei die leichte Premium-Bewertung. Das Unternehmen ist nun gut kapitalisiert und wird von den Chancen profitieren, die sich in diesem schwierigen Markt ergeben. Der zweitbeste Wert des Quartals war das britische Vermietungsunternehmen Grainger, das aufgrund der gestiegenen Nachfrage und des starken Mietwachstums, das mit der Lohninflation korreliert, einen überzeugenden Geschäftsbericht vorlegte. Es wird erwartet, dass die steigenden Hypothekenkosten die Mietnachfrage weiter in die Höhe treiben werden, was unserer Meinung nach allen Vermietungsunternehmen im Portfolio zugutekommen wird.  
 
Der in diesem Quartal größte Störfaktor für die Wertentwicklung des Fonds war das brasilianische Logistik- und Bauunternehmen LOG. Ein eher positives Jahr für die brasilianischen Aktienmärkte endete mit wahlbedingten makroökonomischen Turbulenzen. Immobilien wurden aufgrund der hohen Unsicherheit über die Zinsentwicklung im Zusammenhang mit der Wahl abgestraft.

Portfolioaktivität: Abbau von Positionen in Vonovia und LEG

Im vierten Quartal reduzierte das Portfoliomanagement das Gesamtrisiko und baute die Positionen in den deutschen Mietwohnungsbetreibern LEG und Vonovia ab. Grund für den Ausstieg ist die mangelnde Visibilität der angekündigten Verkäufe. Das Portfoliomanagement schätzt das als problematisch ein da ein gewisser Wertverlust erwartet wird. Die Unternehmen werden günstig gehandelt und die Aktienkurse preisen einen hohen impliziten Wertverlust ein. Das ist aber ohne Risiko, da der Verschuldungsgrad im derzeitigen Umfeld hoch ist. Auch die Position in dem in den USA ansässigen Bürobetreiber Hudson Pacific Properties wurde aufgelöst, um das Rezessionsrisiko zu mindern, da das Bürosegment eine starke Korrelation zur wirtschaftlichen Entwicklung aufweist. Dagegen wurden im Laufe des Quartals die Positionen mit dem höchsten Überzeugungsgrad weiter erhöht.

Ausblick: Portfoliomanagement rechnet mit verbessertem Umfeld

Börsennotierte Immobilien haben sich in der Vergangenheit in einem Umfeld mit geringerem Wachstum und niedrigeren Realrenditen gut entwickelt. Ein solches Szenario erwartet das Portfoliomanagement mit dem Ende des Zinserhöhungszyklus und dem Übergang zu einem neuen Zyklus. Im vierten Quartal reagierten die Märkte sofort auf die niedrigeren Inflationszahlen und preisten eine erste Zinssenkung und den Beginn eines stärkeren Konjunkturzyklus ein. Immobilien sind für das beschriebene Szenario, wann immer es eintritt, gut positioniert, da in der Vergangenheit alle frühzyklischen Sektoren in einem solchen Umfeld profitiert haben.
 
Ein langfristiger Horizont ist für jeden Anleger in einem Umfeld, in dem das Ausmaß einer möglichen Rezession ungewiss ist, von entscheidender Bedeutung. Immobilien werden im langfristigen Vergleich mit einem deutlichen Abschlag gehandelt. Einige Segmente und Regionen werden mit einem enormen, impliziten Wertverlust gehandelt, der sehr unrealistisch erscheint. Während viele schlechte Nachrichten bereits eingepreist sind, kann es aber immer noch schlimmer kommen, bevor sich die Lage verbessert. Der SKAGEN m2 konzentriert sich weiterhin auf Unternehmen, die in trendgetriebenen Teilsegmenten widerstandsfähig erscheinen, die einen gesunden Cashflow generieren und eine solide Bilanzstruktur aufweisen. Es ist wichtiger denn je, dass Beteiligungen überschaubare Bilanzen, einen hohen Anteil an fixen oder abgesicherten Schulden und inflationsbereinigte Mietstrukturen aufweisen. Der SKAGEN m2 ist dank seiner Anlagephilosophie und seines disziplinierten Ansatzes bei der Aktienauswahl für das aktuelle Szenario gut aufgestellt. Die aktuellen Märkte sind aus Investorensicht interessant, da sich das Angebot an günstigen Aktien fast täglich vergrößert und langfristig gute Kaufgelegenheiten bietet.
Michael Gobitschek ist Portfoliomanager bei Skagen Fonds, Norwegen

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