Mit Objekten in widerstandsfähigen Segmenten dem Sturm trotzen

Michael Gobitschek / Bild: Skagen

Das 1. Quartal 2022 begann gut, da sich der europäische Immobilienmarkt dank der Öffnung der Volkswirtschaften nach Covid sehr gut erholte. Allerdings verflüchtigte sich dieser positive Ausblick mit einem Schlag, als Russland über Nacht in die Ukraine einmarschierte. Angesichts des hohen geopolitischen Risikos besaß der SKAGEN m2 keine Positionen in diesen beiden Ländern, beschloss aber dennoch, einige Bestände mit Vermögenswerten in Osteuropa zu verkaufen, um das Risiko durch eine grenzüberschreitende Eskalation und steigende Risikoprämien zu minimieren. Die Aktienmärkte reagierten sofort und sind seither volatil. Es ist davon auszugehen, dass die Volatilität angesichts der zunehmenden geopolitischen Unsicherheit, der sich abschwächenden Konjunktur und des höheren Inflationsdrucks anhalten wird. Die Zentralbanken setzen ihre aggressive Rhetorik bezüglich einer Straffung der Geldpolitik fort, um die Inflationserwartungen zu steuern. Dennoch ist es wahrscheinlicher, dass die Entscheidungen zugunsten der Finanzstabilität ausfallen und in der Praxis eine entsprechend weniger aggressive Straffung erfolgen wird.

Der Inflationsdruck hält an, was vor allem für Immobilienanlagen, die teilweise als Inflationsabsicherung betrachtet werden können, positiv ist, zumal der Anstieg der Mieten in der Vergangenheit über der Inflation lag. Steigende Preise können über die Mieten weitergegeben werden, wodurch Immobilienanlagen eine wichtige Rolle in Portfoliostrategien spielen. Immobilienwerte könnten davon profitieren, da höhere Kosten für Grund und Boden, Arbeit und Materialien die wirtschaftliche Schwelle für neue Angebote entsprechend anheben. Immobilien sind für dieses Umfeld im Allgemeinen gut positioniert, und der SKAGEN m2 hält zahlreiche Positionen in widerstandsfähigen Segmenten, wie etwa dem Gesundheitswesen, im Mietlager-Bereich und bei Wohnimmobilien. Der Fonds lag zum Quartalsende leicht im Minus, übertraf aber seinen Vergleichsindex deutlich.

Den besten Beitrag zum Quartalsergebnis lieferte der brasilianische Logistikdienstleister LOG, der sich von seiner durch die makroökonomischen Turbulenzen in Brasilien verursachte Vorjahresschwäche erholt hat. Nach den unerwartet hohen M&A-Gewinnen des letzten Jahres im Portfolio wurde für den US-Bürobetreiber Paramount Group ein Angebot von einer Private-Equity-Firma abgegeben. Dies hatten wir aufgrund der niedrigen Bewertung und der positiveren Signale von den Büromärkten erwartet. Das Angebot wurde später vom Vorstand abgelehnt, da es nicht dem Marktwert entsprach. Die Angelegenheit ist damit aber noch nicht abgeschlossen. Der drittstärkste Wert in diesem Quartal war der asiatische Immobilien-Investmentmanager CapitaLand Investment. Nach einer Umstrukturierung zur Verschlankung des Unternehmens im letzten Jahr, hatte CapitaLand einen guten Start in dieses Jahr.

Der größte Störfaktor im Quartal für die Wertentwicklung des Fonds war das in den Niederlanden notierte Logistikunternehmen CTP. Der Großteil der Anlagen des Unternehmens befindet sich in osteuropäischen Ländern, die an die Ukraine angrenzen, weshalb sich die Investoren aufgrund von Eskalationsängsten zu einem weitgehenden Verkauf entschlossen. Die norwegische Self-Storage Group verzeichnete nach einem starken Ende des letzten Jahres ebenfalls einen Rückgang. Der Hauptaktionär des Unternehmens, das Private-Equity-Unternehmen Centerbridge, erhöhte seine Mehrheitsbeteiligung auf niedrigem Niveau. Die deutschen Wohnungsunternehmen LEG und Vonovia verzeichneten ebenfalls Kursverluste, vor allem aufgrund steigender deutscher Bundesanleihen, die die Renditespanne senkten.

Im Laufe des Quartals eröffnete der Fonds auf gutem Kursniveau eine Position in dem US-amerikanischen Fertighausbetreiber Sun Communities. Wir stiegen auch bei dem US-Gastgewerbeunternehmen Sunstone Hotel Investors ein, das zurzeit seinen Mitbewerbern hinterher hinkt, aber sehr gut für die Zeit nach der Erholung von Covid positioniert ist und auf normalisierte Erträge abzielt. Wir beteiligten uns am erfolgreichen Börsengang von Swedish Logistic Property, verkauften aber wieder zu sehr guten Kursen, da wir der Meinung sind, dass Catena, ein vergleichbares Unternehmen, das wir bereits in unserem Portfolio haben, ein stärkeres Geschäftsmodell und damit eine bessere langfristige Position hat.

 

Zu Quartalsende ging das europäische Logistikunternehmen Warehouse de Pau eine Position in Catena ein, was wir angesichts der Kundensynergien und des komplementären Know-hows für positiv halten. Wir kauften auch eine kleine Position in dem US-amerikanischen Leichtindustrieunternehmen Plymouth Industrial REIT, verkauften diese jedoch wieder, nachdem im Zusammenhang mit dem Geschäftsbericht Fragezeichen aufgetaucht waren.

 

Wir verkauften unsere langfristige Hongkong-Beteiligung Far East Consortium, die mit den anhaltenden Covid-Lockdowns zu kämpfen hat. Zudem stiegen wir bei Hospitality Trust of America aus, da der Marktwert erreicht war, nachdem der Aktivist Elliott im vergangenen Jahr eine Position übernommen und eine strategische Überprüfung eingeleitet hatte.

Global gesehen ist die Bewertung von Immobilien sowohl geografisch als auch innerhalb der Teilsegmente zunehmend attraktiv. Die relativen Nachzügler des letzten Jahres – Asien und Europa – zeigen in den meisten Segmenten und Märkten weiterhin attraktive Preisniveaus. Angesichts des anhaltenden Krieges und seiner Folgen bestehen jedoch große Unsicherheiten für Europa. Nach der hervorragenden Performance des US-amerikanischen Immobiliensektors im vergangenen Jahr waren die Bewertungen sehr hoch. Unter dem Druck der Anleger, die die bevorstehenden Zinserhöhungen und das geringere Wachstum schon einkalkulieren, ist der Markt nun weniger teuer, generell billig ist er allerdings noch nicht. Im aktuell inflationären Umfeld ziehen Immobilien weiterhin Investorengelder an, was sich positiv auf die Bewertungen dieser Vermögenswerte auswirken wird.

 

Das rekordverdächtige Dry-Powder (also Geld, das bei professionellen Anlegern eingesammelt, aber noch nicht investiert wurde) des Sektors wird die M&A-Aktivitäten weiter ankurbeln und die Bewertungen in eine positive Richtung treiben.

 

Neben den geopolitischen Risiken sind die größten kurzfristigen Risiken für den Sektor unerwartete und schnell steigende Realzinsen, ein rascher Rückgang des Wirtschaftswachstums oder eine Stagflation. Wir sehen positiv in die Zukunft und kommen nach dem ersten Quartal zu dem Schluss, dass unsere Philosophie gut fundiert ist und unseren Kunden in turbulenten Zeiten einmal mehr gute Dienste geleistet hat. Der Fonds ist dank seiner Anlagephilosophie und seinem disziplinierten Ansatz bei der Titelauswahl für die meisten Szenarien gut aufgestellt. Der SKAGEN m2 konzentriert sich weiterhin auf Unternehmen, die wir in trendgetriebenen Teilsegmenten als widerstandsfähig erachten und die einen gesunden Cashflow generieren und eine ebensolche Bilanzstruktur aufweisen.